开店指南:门店选址五步法,一看,二找,三选,四估,五定

门店选址，就是选择有效客流量。

支付租金，就是购买这些有效客流量。

好的位置决定有效客流量的多少、稳定性和增长性。它直接影响到店铺的经营成本、品牌成长和长期盈利能力。

新手老板选址经验匮乏，开店创业，如何找到最合适门店位置呢？

我建议你采取一看、二找、三选、四估、五定这5个步骤，就能找到最合适的店铺位置。

一看：看商圈

1）确定商圈类型

所谓商圈，简单来说就是指我们店铺所在地点可进行交易的范围。商圈的类型有很多，每个类型都有固定的一些特点，通常可以分为以下几类。

1.商业区

商业区的流动人口比较多，相对比较热闹，平均消费金额较高，消费习性快速、流行。一般是流量店所在区域，属于高风险和高回报类型店铺。

2.办公区

通常白天人流较为密集，晚上人流则相对稀少，便利性的食物在此更受欢迎，比如快餐、咖啡、饮品等，平均消费金额也处于较高水平。

3.住宅区

社区人口较多，且消费人群较为稳定，消费习性更偏向于具有便利性、亲切感的产品，通常复购率较高。所以社区店也以经营顾客关系和人情味为核心，更注重老顾客的维护。

4.大学城区

学生日常生活场所，消费人群主要以学生为主，具有较强的密闭性和集中性，消费金额普遍偏低，更适合休闲快餐类食品。

除此之外，还有医院区、旅游景区、高速服务区等类型的商圈。

不同商圈所面向的主要人群以及人群的日常消费习惯都存在较大差异。

所以，各个店铺要根据自己的产品特点选择商圈，但是必须评估调查提供服务的覆盖范围。

2）了解商圈消费特点

深度调研，现场了解商圈的消费特点，有助于提前把控产品或服务的定位和定价。

了解商圈消费特点需要综合运用商圈类型分析、商圈环境观察、消费者行为分析、竞争对手分析和数据分析等多种方法。

通过这些方法的综合运用，可以形成对商圈消费特点的全面、深入的认识，为店铺的成功经营奠定坚实基础。

3）统计商圈客群点

什么是商圈客群点？就是商圈中的目标客群集中点，比如某栋写字楼，某个小区等。把整个商圈的客群点都统计出来，便于估算有效客流，以及后续推广。

4）评估门店与商圈的匹配度

开店选址，先要匹配商圈内的顾客需求，门店提供产品或服务要与商圈内需求匹配。

门店品牌定位决定了商圈的选择，不同的品牌定位，决定选择不同商圈。

5）调查竞争对手营业情况

先要分析竞争对手的数量和质量，根据基本数据判断商圈需求程度，商圈需求量是否能够满足门店发展？

二找：位置点

1）找准商圈的人流主动线

找准商圈的人流主动线至关重要，这直接影响到店铺的客流量和经营效益。

实地观察：在商圈内实地观察人流的走向和聚集点。可以选择不同时间段（如早晨、中午、傍晚）进行观察，以了解人流的变化规律。

记录数据：使用计数器或人工统计的方式，记录经过店铺门口的人流量。注意区分工作日和周末、节假日的人流差异。 

分析数据：根据统计的数据，分析人流的走向和聚集点。找出人流量大且稳定的区域，这些区域往往是人流主动线的关键节点。 

2）一步差三市

开店地址的微小差异，可能会导致生意的巨大不同。

顾客行进路线：观察顾客在商圈内的行进路线，找出他们最常走的路径。这些路径往往是人流主动线的重要组成部分。 

交通设施影响：注意交通设施（如公交站台、地铁站口）对人流走向的影响。交通设施附近往往是人流汇聚的热点区域。 

商业布局：观察商圈内其他商业设施（如商场、购物中心、超市等）的布局情况。这些设施通常会吸引大量人流，其周边区域也是人流主动线的重要节点。 

靠近主动线：选择靠近人流主动线的位置开设店铺，可以最大限度地捕获人流转化为客流。 

3）统计人流量和转化率，估算门店营业额

参考了解：“开店指南：计算在前，开店在后 —— 做到“先胜而后战”，开店人必备”

4）评估能见度和可接近度

易见性和可达性：确保门头各个角度可见，店铺位置易于被顾客发现且交通便利。门前不应有遮挡物影响视线和通行，同时要考虑顾客停车和步行的便捷性。

竞争对手分析：了解周边竞争对手的经营状况和优势劣势，避免与强势竞争对手直接竞争。同时，也可以利用竞争对手的劣势来寻找市场空白点。

5）评估店铺位置和业态，是否在顾客生活线中的一个环节中，是否融入消费者生活场景。

三选：店铺形态

选择店铺标准：首先店前无遮挡、无台阶、无立柱、无死角和无斜坡；

其次店铺要宽敞开阔、正方形、宽门面、不要异形；

再次水电气是否三通？

最后注意取南避北：朝东＞朝南＞朝北。

四估：投资可行性

如何判断所在位置开店的门店盈利能力及投资可行性呢？

通过坪效、毛利润、净利润等来判断盈利能力；制作损益表来判断投资可行性。

具体内容见：“开店指南：计算在前，开店在后 —— 做到“先胜而后战”，开店人必备”中【 三、盈利能力及投资可行性分析】+【 四、开店必备的四张表】。

五定：店铺租赁

1）租金要合理，原则上租金应控制在预期营业额的10%以内。

2）签订长期租赁合同，签合同要签5年以上，房租递增不超5%。

3）调查店面的档案（证件齐全、产权清晰）。

4）与出租人确定好装修、拆迁补偿、优先承租权问题。

5）租“清白”店面：要搞清目标店面的底细。如果是违建、临建、快要拆迁的房，千万别租。不仅会有经济损失，还有可能陷入纠纷。

6）确定要签约一定要和真正的房东签约，二房东什么的容易产生纠纷，影响后续生意。

7）水电价格，是否二房东，北方冬天是否供暖，改造成本，一定要考虑。

8）店铺转让要注意：执照注册情况，许可证情况，水电费情况，预售情况，欠费情况等；

一定要背下来，门店选址口诀

金角银边垃圾腰，死角店铺不能要；

天桥格挡与车道，挡财挡运赚不到；

门前最好平街面，店前有梯要减分；

人流不等于客流，旺街不等于旺铺；

人流未必是客流，客流一定是门头；

低出高转能经营，高出低转思后行；

奶茶找店找同行，包子找店避同行；

炸物汉堡与奶茶，你到哪来我到哪；

最火门店做邻居，蹭他流量我不虚；

名店老店做邻居，相同品类不要碰；

大餐小餐要分清，小餐扎堆不大餐；

午餐扎堆不奶茶，除非商业步行街；

门前遮掩不可用，低于两米需慎重；

社区门店要中心，阴阳街道要分清；

西晒铺面且谨慎，考察前世与今生；

店铺产权要清晰，转租原因需摸清；

签约确定问房东，安全保障生意隆。

文章来源：微信公众号【周周营销】